在硅谷买房，交易进行到一半，escrow 里常常会冒出来一份白蚁报告，上面列着一堆项目，分成 Section 1 和 Section 2 两部分。很多买家第一次看到都会懵：这两部分到底有什么区别？为什么经纪和贷款公司一看到 Section 1 有项目就紧张，Section 2 有一长串却说"问题不大"？今天一次讲清。
白蚁报告到底是什么
在加州，这份报告正式叫 Wood Destroying Pests and Organisms Inspection Report，简称 WDO 报告。由持牌结构性虫害检查员上门检查，查的不只是白蚁，还包括木腐菌、干腐（dry rot）和其他蛀木生物。
加州法律并没有强制每笔交易都做白蚁检查，报告之所以几乎每单都有，是因为贷款机构常常要求，买卖合同里也常写白蚁检查 contingency。检查完成后，报告会报备到加州结构性虫害控制委员会，公众可以查到一套房子过去两年的检查记录。
硅谷房子大多是木结构，白蚁并不少见：干木白蚁在窗台附近留下细小颗粒状粪便，地下白蚁在墙面留下泥管。白蚁在木头内部悄悄吃上几年，外表可能还好好的，结构却已被掏空，这正是贷款公司在意它的原因。
Section 1：已经出问题了，必须处理
Section 1 列的是检查员发现的"现症"：活白蚁、正在活动的虫害、木腐菌感染，以及这些虫害已经造成的损坏，比如窗框里的活白蚁、地板下干腐的木梁、被蛀空的墙内木框。
Section 1 的项目不是"建议修一修"，而是"现在就有问题"。要拿到 clearance（结清证明），这些项目必须先经过处理和复查：局部处理、更换受损木材，严重的可能需要整屋熏蒸，费用从几百美元到几千美元不等，出价前最好拿到检查公司的书面报价再判断。
Section 1 有项目不等于交易要黄，但一定会进入谈判：谁出钱、处理到什么程度、复查由谁安排，都要写进合同。另外，clearance 一般只有 90 天左右有效期，escrow 拖久了，贷款公司可能要求重新检查。
Section 2：还没出问题，但条件已经具备了
Section 2 列的是"隐患"：目前没有发现活动的虫害和损坏，但现场存在将来很可能招来虫害的条件，最常见的是木头直接接触土壤、排水不良导致木构件长期潮湿、爬行空间通风不足、屋顶或水管轻微渗漏。
换句话说，Section 2 是检查员在提醒你：现在没事，但放着不管迟早会出事。这些项目通常不影响放款，双方可以谈：卖家修、买家自己修、或者折成 credit。对买家来说，Section 2 就是一份现成的入住后维护清单。
为什么贷款公司只盯着 Section 1
贷款公司借钱给你买房，房子就是抵押物，结构里有活动白蚁和未修损坏，抵押物就打了折扣。所以贷款条件里常常写着：Section 1 必须处理并拿到 clearance 才能放款。
不同贷款类型的严格程度不一样。VA 贷款在加州全州都要求白蚁检查，Section 1 必须在过户前处理结清，没有例外。FHA 是在评估师发现虫害或损坏迹象时才要求检查处理。普通 conventional 贷款相对灵活，多在评估师或合同点出虫害问题时才要求提供报告。个别贷款公司甚至要求 Section 1 和 Section 2 全部处理完才放款，具体要求以买家自己的贷款机构为准。
谁付检查费和处理费？加州法律没有规定，由合同约定。本地惯例是卖家承担 Section 1，Section 2 可以谈判——但惯例不是法律，以合同为准。
买家拿到报告后，该怎么做
第一，先看 Section 1 有没有项目。有的话，马上和经纪确认处理方案和时间表：哪家公司处理、什么时候进场、复查和 clearance 什么时候能拿到。处理进度要盯紧，它直接关系到贷款能不能按时放款。
第二，核对完成证书。处理完成后，虫害公司会出具文件，逐项说明哪些 Section 1 项目已经完成。过户前对照报告原件逐项核对，别只听口头说"都处理好了"。
第三，把 Section 2 当作入住清单。搬进去后按建议逐项处理：把接触土壤的木头抬离地面、修好渗漏、改善爬行空间通风。现在花小钱处理，比几年后变成 Section 1 的大修要划算得多。
最后，即使是现金买房，也建议做一次白蚁检查。没有贷款公司替你把关，虫害问题就完全靠你自己发现。
白蚁报告看起来吓人，其实很诚实：Section 1 告诉你现在有什么问题，Section 2 告诉你将来可能有什么问题。读懂这两个部分，就知道哪些事必须在过户前解决、哪些可以慢慢处理。
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